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精明的房地产投资者总是在寻找提高多户住宅投资回报的方法。 无论某人拥有该物业多少年，这都是正确的。 或者他们正在寻求收购资产并需要证明购买价格的合理性。 投资者可以考虑许多增值策略。 然而，那些只是想提高净营业收入的人可以通过进行适度的改进和操作调整来立即增加物业的价值。
在本文中，我们将探讨如何在多户公寓楼中提高净营业收入的十种方法。
什么是商业地产中的 NOI？
净营业收入，通常在房地产投资者中简称为 NOI，指的是物业所有者在扣除营运费用和其他成本后所收集到的总收入。
然而，负债服务并不包括在 NOI 计算的范围内。 资本支出、折旧和摊销也不包括在 NOI 计算中。 净营业收入专注于计算毛营业收入减去营运费用后的数值。
净营业收入对于多户住宅投资者来说为什么很重要
在多户住宅投资者比较潜在的投资机会时，净营业收入尤其重要。 这是因为投资者评估物业的主要方式之一是查看它们的初始资本化率。 物业利润越高，其资本化率就越高。 资本化率计算的关键输入之一是净营业收入。 通常情况下，净营业收入越高，基于资本化率的物业价值就越高。
这有几个含义。 例如，一个投资者评估一处初始资本化率较低的物业，应该考虑是否可以通过进行某些改善来增加物业的净营业收入，无论是短期还是长期的。 这就在初始资本化率和退出资本化率之间形成了差距。 然而，投资者需要确定这些改善将花费多少成本。 以及是否基于产生的资本化率（即物业价值）来证明这些成本是合理的。
Net operating income (NOI) among real estate investors, refers to
the total income a property owner collects after
operating expenses and other costs have been deducted.
此外，现有的业主可以利用各种策略来提高他们多户住宅建筑的净营业收入。 通过这样做，投资者将增加可以在持有期内分配给他们的现金流。 这也将增加物业的价值，在再融资或出售资产时将使所有相关方受益。
提高多户住宅物业净营业收入的10种方法
1. 提高基础租金
提高每个单元的租金是提高和改善多户住宅物业净营业收入的明显方法。 通常，这种策略是在租约续约或单元更替时实施的。
消费者价格指数（CPI）
房东会希望确保租金的增长率至少跟得上通货膨胀率。 通常这是通过消费者物价指数（CPI）的增加来衡量的。 近年来，消费者物价指数每年只增长2-3%。 最近，通货膨胀率已经飙升到每年高达6.5％或更高的水平。
這種幅度的租金上漲可能對某些人來說難以接受。 为了应对租约续签时租户的价格惊喜。 房东应考虑在租赁协议中添加语言，规定续租费率至少与CPI的任何增长挂钩，以避免租户在续租时遇到价格惊喜。
在通胀环境中，拥有和经营多户住宅物业的成本会增加（例如公用事业费用、物业维护/管理等），这就是为什么租金增加不仅可以覆盖这些成本，还可以增加净营业收入的重要性所在。
这也是为什么潜在买家和现有业主必须对当地市场有深入的了解的原因。 长期持有者可能不会感到增加租金的压力，但是潜在的投资者应该评估当前租金是否与市场价格相当，并考虑提高租金以改善净营业收入（NOI）。
2. 评估费用
另一种提高和增加多户住宅物业净营业收入（NOI）的方式是增加向租户收取的费用所带来的收入。 例如，申请费、信用报告费和滞纳金。
现在越来越多的租户养宠物，因此房东应考虑对养宠物的租户每月收取宠物费用，而不仅仅是额外收取宠物押金的策略。 收取费用可以由业主自行支配，而安全保证金必须由第三方托管，如果租户在租赁期结束时没有明显损坏宠物所住的地方，必须归还给租户。
房东们如果现在不接受宠物的话，应该考虑是否允许宠物进入，并根据物业类型、布局、人口统计学和保险政策来收取额外费用是否合理。
3. 考虑公用事业收入
公用事业费可以成为多户公寓业主的巨大收入来源。 如果业主还没有这样做，他们应考虑为每个单元分别计量能源用量。 这样做将使业主能够将公用事业费用转嫁给租户。 租户需要将每个水电费单放在自己的名下，然后按照规定支付这些费用。 这可能需要房东初期将基础租金向下调整，但房东会立即开始节省公用事业费用。
分摊公用事业账单系统
另一种方法是实施通常被称为“RUBS”系统或“比例公用事业计费系统”的方法。 与其为每个单位进行分表计量，房东会根据几个因素（如单位面积、居住在该单位的人数或两者的组合）计算租户应支付的建筑公用事业费用的比例份额，并向其发出账单。 向租户收费的公用事业费用可以包括供暖、热水、煤气、电力和垃圾清理等。
RUBS 系统示例
假设一个RUBS系统允许一个20单元的公寓楼业主每个单元每月额外赚取30美元。 这样每月可以增加600美元的收入，年增加7200美元的收入。 如果其他成本保持不变，这额外的收入肯定会提高净营业收入（NOI）。
RUBS策略对业主来说可能更为经济实惠，因为他们不必承担为每个单位安装计量表的成本。 此外，这是在不提高租金的情况下增加公寓楼净营业收入（NOI）的一种方法。
然而，一个缺点是租户必须同意在租赁协议中使用RUBS计费系统，这意味着通常只能在单位更替时实施，当有新的租户签订全新的租赁协议时才能实施。 现有租户需要通过租赁附加协议同意使用RUBS计费系统，这可能对一些房东来说是一个障碍。
并非每个城市和城镇都允许使用RUBS计费系统。 一些市政府禁止这种做法，因为他们认为这对租户不公平。 在采用这种方法之前，房东需要检查当地的法规。
4. 添加现场存储
现场存储通常采用带锁储物柜的形式。 对于多户业主来说，现场存储还可以是另一个很好的收入来源。 可以将存储解决方案添加到任何未被充分利用的空间，例如地下室或荒凉的公共区域。 业主还可以考虑添加一个附属建筑，即专门为租户存储设计的新结构。 然后，你可以为每个月额外收费向租户出租独立的储物柜。
在某些情况下，房东会将存储区域视为独立的业务来经营。 你可以给予租户优先租用存储柜的权利，可能还会给予折扣价。 然后，他们可以将其余的存储柜出租给普通公众。 当存储区域位于附属建筑物内而非公寓楼内时，这种策略最为适用。
5. 增加洗衣收入
这似乎是显而易见的，并且大多数房东已经探索过这个概念。 与其提供免费的单位内洗衣设施。 考虑在所有租户都可以使用的公共区域安装投币式洗衣机。 在可以容纳单位内洗衣设施的情况下，房东应该对这些单位收取额外费用。
另一种策略是“租用”洗衣机和烘干机，当在单位内提供时，以小费用（例如每月10美元）提供给租户。 如果他们决定提供自己的洗衣机和烘干机，租户可以选择推迟这些费用。
（注：如果租户提供自己的设备，请确保要求专业安装，以防止由于不正确安装而导致的任何泄漏等问题。）
6. 最大化停车收入
大多数多户住宅物业，特别是那些位于城市密集地区的物业，停车位有限。 多户住宅的大多数物业，特别是位于密集城市区域的物业，停车位有限。多户住宅业主会想要为停车位收取溢价，尤其是对于地下或有盖停车位。 在某些市场上，一个停车位每月的租金可以高达100美元或更高。 租户欣赏这种灵活性：没有车的人不会为他们不会使用的停车位支付溢价；而有多辆车的人则可以选择租用多个停车位。
在一个50个单元的公寓大楼中，每个月以100美元的价格租出的停车位将产生额外的5000美元租金 – 对于希望在他们的租赁物业上增加净营业额的业主来说，这不是一个微不足道的数字。
一种越来越流行的最大化停车收益的方法是增加电动汽车充电站。 随着油价的上涨，越来越多的人将会考虑购买混合动力和全电动汽车。 对于希望吸引使用电动汽车的租户的人来说，增加电动汽车充电站是一种前瞻性的策略。
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7. 将部分单元改建为短期出租单位
一种更加管理密集的在出租物业中产生额外净营收的方式是将一个或两个单元改建为短期出租单位。 相比传统出租方式，短期出租单位往往在每晚的基础上产生更多的收入。
然而，采用这种方法需要注意一些特殊事项。 首先，必须为这些单位提供充分的家具，以将它们用作短期出租单位。 房东还将承担所有公用事业费用的成本。 需要有人在租客入住之间进行单位的清洁和整理工作。 这可以是现场物业经理或第三方清洁服务。
在考虑采用短期出租方式可以获得多少额外收入时，应将这些成本纳入考虑范围。 最后，确保当地政府允许短期出租。 有些城市和城镇对在Airbnb、VRBO和其他短期租赁平台上列出的物业有限制。
除了上述提到的收入增加策略外，还有几种降低成本的策略值得多户房东考虑：
8. 减少换房间的时间
“换房间的时间”指的是一个单位在租户离开后到下一个租户入住前的空置时间。 换房间的时间通常取决于业主可以多快使单位“准备好出租”并准备好向潜在租户展示，以及房东可以多快为这些公寓签订新租约。
Reduce Turnover Time refers to how long a
unit sits vacant between tenants.
房东应进行市场调研，了解在他们所处的市场中使单位准备好出租需要多长时间。 单位是否往往很快就会转手，或者房东应该预计在租约之间有一些空置时间？ 哪些因素会影响一个单位被重新出租的能力？
在一些市场中，尤其是大学城市。 在这些市场中，单位往往在8月31日更替，租户于次日9月1日搬入。 在这样的市场中，房东可以从很少的空置时间中受益。 然而，在新租户入住前，他们必须能够快速进行必要的维修和清洁单位。
多户房地产业主应检查他们使单位准备好出租的流程。 单位租出的越快，与该空置相关的成本就越低。
9. 减少换房间的数量
与上述观点相关，多户房地产业主应寻找方法来限制他们每年经历的总换房间数。 可以通过仔细筛选租户（高质量租户往往会更长时间地租用房屋）以及提供多年租赁合同而不是标准的一年或月租来实现。 房东经常忽视租户流失成本，而这是他们将会承担的最大成本之一。 因此，减少租户流失的频率是提高出租物业净营业收入的绝佳方法。
10. 重新竞标供应商合同
提高多户住宅物业净营业收入的最后一种方法是重新竞标供应商合同。 许多业主购买已有现有合同的公寓大楼。 他们假设前任业主已经谈判到最优惠的价格，为了简单起见，保留现有的供应商合同。 然而，重新审视这些合同并有可能定期重新竞标工作是值得的。
即使只有10%的降低垃圾清运、园林绿化、保险费用和其他费用，也可能在一年的时间里累积成数千美元的节省。 如果你想最大化净营业收入，那么确保在所有合同上获得最优惠的费率和条款非常重要。
结论
对于希望提高公寓大楼净营业收入的房东来说，寻找新的收入来源非常重要。 有无数种方法可以做到这一点，最大的限制通常是业主的创造力。 识别成本节约可能更加困难，因为有些成本是固定的（例如房产税），或者变化很小。
Net operating income is especially important to
multifamily investors as they
compare potential investment opportunities.
无论如何，考虑在公寓大楼中提高净营业收入的许多方法，对于每个多户住宅的业主或投资者来说都是有益的，因为净营业收入对于物业的价值非常重要。 短期内，可以产生额外的现金流，可以将其传递给投资者。 长期来看，这将增强物业的价值。 基本上，当处理资产时，这将使其对潜在买家更具吸引力。
