关于投资物业资本化率的了解

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评估商业房地产交易时面临的挑战之一是没有两个属性完全相同。 即使是两个由同一赞助商同时建造、结构完全相同的多户公寓大楼，也会存在差异。 通常来说，即使是由同一个投资者同时建造的两栋看似完全相同的多户公寓大楼，也可能存在略微不同的位置、租户等情况。 因此，很难在属性之间进行真正的“同类”比较。

投资者通常会转向诸如“资本化率”这样的指标来作为参考。 使用财务数据和分析工具，如资本化率，旨在客观比较不同物业。

什么是上限利率？

一处房产的“帽子率”是指其资本化率。 这是投资者在分析个别交易及其潜在盈利能力时使用的最常见指标之一。 它关注净经营收入与购房价格之间的比率，如下所述。 分析师通常将帽子率表示为百分比，通常介于3%和12%或更高之间。

因此，投资者购买低资本化率（cap rate）的物业时可能需要支付更高的价格。 与那些拥有较高资本化率的物业相比较。

如何计算资本化率

资本化率（cap rate）仅仅是净营业收入与购房价格之间的比率。 计算很简单：

因此，如果一栋物业每年的净营业收入（Net Operating Income, NOI）为$500,000，购房价格为$10百万，那么它的资本化率（cap rate）将被称为5%（= $500,000 / $10百万）。

由于资本化率是收入与价格的比率，因此了解收入的含义非常重要。

净营业收入（Net Operating Income, NOI）

要计算净营业收入（NOI），首先需要从总租金收入开始。 这包括所有租户的支付以及任何其他附加收入。 例如停车费、洗衣费、储物费、活动或房间租金等。

然后，扣除任何空置或信用损失、房产税、房产保险、维护和修理费用、公用事业费用（如有）、以及其他杂项费用，例如管理费用。 在扣除这些费用后，剩余的收入被称为净营业收入（Net Operating Income, NOI）。

在计算净营业收入（NOI）时，有两个重要的费用没有包括在内，分别是债务支付和资本支出（”CapEx”）。

这可以看作是计算中的一种优点，也可以看作是一种不足之处。

债务和资本支出

例如，债务和资本支出（例如屋顶更换或单元翻新等较大的物业改进）显然是与任何房地产交易相关的重要成本。 因此，在投资者的分析中，应该以某种方式捕捉这些成本。

然而，由于债务和资本支出可能会因投资者和他们的具体业务计划而有所不同。 这使得对不同物业进行比较更加具有挑战性。 因此，在计算起始资本化率时排除这些因素，可以更好地对个别物业进行苹果对苹果的比较。 这不受赞助商或业务策略的影响。

购买价格相对来说比较直接。 如您所预期的，它是物业的实际购买价格。 经纪人可能会提供市场营销资料，其中包含特定的资本化率。

然而，该资本化率是基于挂牌价格计算的，可能不会是最终的起始资本化率，因为它可能会根据最终销售价格而变化。 因此，潜在投资者应该根据他们打算购买的价格进行计算。

一些投资者在进行资本化率计算时会将购房成本和修缮成本考虑在购房价格中。 鉴于过户费和维修费可能因房产而异，而且往往是最佳猜测。 专家通常建议在计算资本化率时只使用销售价格，以便对比两个或更多的投资机会。

影响资本化率的因素

有许多因素可以对资本化率产生积极或消极的影响。 这些包括：

地点：

位于优越地理位置的房产通常被视为比位于次要或第三等市场的房产更有价值。 因此，位于优越地理位置的房产通常会比位于较不理想地区的类似房产具有较低的资本化率。 在同一地区内，资本化率可能因不同的子市场而异，取决于具体情况。 例如，该地区的交通便利性、设施设备、学校质量等因素可能会对资本化率产生影响。

竞赛：

在竞争激烈的地区，租金可能会受到下行压力，导致空置率上升的风险增加。 因此，这种竞争可能会对资本化率产生影响。 然而，竞争本质上并不是负面的。 例如，一位多户住宅投资者可能会看到一个已有很多公寓楼的地区，并假设这些楼的空置率很低，投资者可能会将此视为一个投资新产品的机会，吸引现有楼房的租户。

同样，一个正在进行大规模新建筑的地区通常意味着需求较高，这可能是一个暗示着对现有物业进行战略性增值投资可能值得考虑的信号。

财产种类：

资本化率的预期往往因物业类型而异，例如住宅、办公楼、零售、酒店和工业等。 在全国范围内，多户住宅建筑的资本化率通常较低，而办公楼或酒店的资本化率较高。 这在COVID-19疫情后尤为明显。 同时，由于目前市场压力和可用库存的不足，工业地产的资本化率正在压缩。

总之，对于不同类型的房地产，被认为是“好”的资本化率可能会有很大的差异。 在分析具体投资机会时，将资本化率放入房地产类型的背景中是非常重要的。

物业状况：

房地产资产通常被分类为A级、B级或C级物业，其中A级物业是最新的、地理位置最好、最具吸引力的建筑类型。 C 类房产往往较旧，便利设施较少，在稳定之前可能需要进行重大改进。 B 类属性介于两者之间。

与资本化率相关的是，A 类物业通常具有最低的资本化率，可能在3-6%之间，具体取决于物业类型。 B 类物业通常以 6-10% 的资本化率交易，而 C 类物业通常以 8% 及以上的资本化率出售。

市场状况：

市场状况也可以影响资本化率。 例如，在低利率环境下，投资者可能愿意为个别物业支付溢价，从而推动资本化率下降（除非净操作收入相应增加）。

投资者如何使用资本化率

资本化率对投资者而言有几个有价值的用途。 以下是投资者在进行物业分析时最常使用资本化率的方式：

• Office
• Retail
• Industrial
• Apartments
• Hotels

资本化率帮助投资者衡量风险。

通常，人们认为资本化率较低的房产是低风险投资，资本化率较高的房产是风险较高的投资。 这允许投资者评估与各个市场之间和内部、跨资产类型（A、B 或 C 类）以及不同财产类型（例如，多户家庭与办公室）的财产相关的风险。

资本化率可以用来识别机会的腹地。

假设某特定地理区域的多户住宅资本化率通常在7%或8%左右。 对于了解该市场的特定投资者来说，这些房产可能被视为机会交易。

也许他们对市场有一些了解。 例如，可能是因为一家大型雇主计划进行扩张，或者该地区即将有新的公共交通线路开通。 这些因素使这些房产比其他情况下更具吸引力。

这就是房地产投资的魅力所在，投资者在这个市场中并不是在完全有效率的市场中运作。 在这种情况下，投资者可能愿意承担更多风险（至少是被感知的风险），以获得更高的回报。

资本化率可以用来对一个房产进行估值。

通过使用资本化率计算的输入，投资者可以反推一个房产的估值。 例如，在一个资本化率平均为5%的市场中。 在这种情况下，产生50万美元净营业收入（NOI）的房产大约值1000万美元。

这通常被称为”直接资本化”方法。 这需要投资者对市场的资本化率有强烈的认知。 这本身就是计算中的关键输入之一。

类似地，一些投资者在评估交易时会设定最低的资本化率门槛。 这意味着投资者可能会确定他们只愿意支付一定金额，以实现基准资本化率。

进入与退出上限率

在考虑资本化率时，有必要区分起始资本化率和退出资本化率。

对投资者的一点警告：一些资助商可能会试图通过假设在投资持有期间资本化率将下降来放大其回报预测。 审视最坏情况的可能性同样重要。 这是因为可能存在超出资助商控制范围的市场因素会对资本化率产生影响。

大多数投资者希望确保有足够的现金流来满足回报预测，而不必考虑资产价值的增加。

以下是一些示例，说明资本化率的变化如何影响价值。

假设一个资助商购买了一栋价值500万美元的公寓楼。 净经营收入（NOI）为每年25万美元。 计算得出的资本化率（$250,000 / $5 million）为5%。 随后，资助商执行了一种增值策略，包括单位翻新和运营改进。

资本化率保持不变。

两年后，净经营收入（NOI）现在为每年35万美元。 假设在购买和出售时，资本化率保持不变，都为5%。 房产的价值将相应地增加。 使用每年35万美元的净经营收入（NOI）和5%的资本化率进行计算。 两年前，资助商以500万美元购买了该物业，现在价值700万美元。

资本化率下降

现在，假设资本化率下降。 在“下降的资本化率”环境中，资本化率每年压缩50个基点以上并不罕见。 使用上面的例子，假设出售时的市场条件下资本化率现在为4.5%。 以350,000美元的净经营收入和4.5%的资本化率计算，同一物业的估值为7,780万美元。

如果资本化率上升。

当然，资本化率并不总是上升的。 有时，在持有期间，资本化率可能会上升。 假设在购买时的资本化率为5%，而在销售时增加到6%。 这可能是因为利率上升、一家重要雇主离开、有重要新竞争对手进入市场等原因，情况有很多可能性。 现在投资者对同类水平的公寓建筑要求6%的资本化率。 而不是购房时的5%资本化率。

在交易中没有发生其他变化。 根据现在的净经营收入（NOI）为每年 $350,000，以 6% 的资本化率计算，该物业现在的价值为 $5.83 百万。 虽然这相较于物业购入价 $5 百万略有增加，但考虑到贷款成本、物业改进和其他费用，这可能并不算是一个显著的增值。

投资者应该为各种情况做好准备，包括购入和出售之间的资本化率保持不变、上升或下降的可能性。 我们已经处于资本化率下降的市场环境很长一段时间了，但这种情况不太可能永远持续下去。

上限利率限制

虽然资本化率在进行初步的投资机会比较时非常有用，但其计算也存在一定限制。 使用资本化率时的一些缺点如下：

资本化率不考虑债务。

大多数房地产投资者使用某种形式的杠杆进行购买。 计算债务成本将极大地影响项目的总体回报，尤其是在拥有物业的初期或在高利率环境中。 例如，在资本化率为6%或更低的交易中，任何高于4.25%的利率的贷款都可能导致负杠杆效应。 这是因为，在支付按揭贷款后，实际现金回报率将低于6%的资本化率。

资本化率并不考虑资本性支出。

我们在上面提到过这一点，但值得详细说明一下。 任何增值房地产交易，或者需要在租赁前进行租户改进的办公和零售交易，通常都需要大量的资本支出预算。 净营业收入（NOI）简单地不考虑这些资本支出成本。 在较小的收入较低的物业上，大规模的资本支出可能对项目的资本化率产生过大的影响。

资本化率不考虑市场租金增长。

许多大都市地区的房地产资本化率要比小城市、郊区和农村地区的低。 例如，在表面上，克利夫兰的7.5%资本化率可能看起来比旧金山的4.5%资本化率更“好”，但这未考虑到旧金山可能比克利夫兰更有潜力的租金增长（可能更高），这将在长期内影响资本化率。

对于资本化率的计算准确性，需要假设卖方提供的净营业收入（NOI）是准确的。

虽然卖方提供的净营业收入（NOI）可能是有用的，但并不总是非常准确的。 一些卖方在记录和会计方面可能比其他卖方更加复杂或不足。

此外，当一处房产出售时，地方政府通常会提高财产税，这会反映在交割后的净营业收入（NOI）中。 潜在买家将希望仔细查看卖方提供的净营业收入（NOI），并对这些数字是否看似真实进行审核。

资本化率仅提供时间分析的快照。

实际操作中，净营业收入（NOI）会因许多因素而在年度间发生变化，如空置率、租金收取情况等。 这种周期性波动无法被包含在资本化率（cap rate）中。 相反，它基于两个简单的数据点（NOI和购买价格），提供了一个简单的瞬时分析。

结论

无疑，投资者广泛使用资本化率作为最重要的投资指标之一。 它们提供了对投资物业的有用且快速的比较。 然而，为了使其最有效，投资者需要仔细研究驱动每个单独物业的资本化率，并判断是否有通过战略性投资改善资本化率的机会。

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