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Hay varias razones por las cuales las personas pueden elegir invertir en bienes raíces multifamiliares. Sin embargo, una de las razones principales es por los beneficios fiscales asociados con la propiedad de inversión. . Las propiedades multifamiliares, al igual que todos los bienes raíces comerciales, tienen grandes ventajas fiscales.
Además del flujo de efectivo y el potencial de apreciación del bien inmueble. Los inversores pueden aumentar sus retornos aprovechando cosas como la depreciación.
Mientras que la mayoría de los inversores destacan rápidamente el beneficio de la depreciación. Hay pocos que están familiarizados con cómo funciona la recuperación de la depreciación al vender un activo. En este artículo, proporcionaremos una descripción general de lo que los inversionistas en propiedades multifamiliares deben saber sobre la recuperación de depreciación al vender una propiedad.
¿Qué es la depreciación?
Antes de poder discutir la recuperación de la depreciación, los inversores deben entender primero el concepto de depreciación. Se dice que las propiedades de alquiler, como otros activos comerciales, tienen una «vida útil». La «vida útil» de un edificio residencial es de 27.5 años.
Por lo tanto, el IRS permite a los inversores depreciar 1/27,5 del valor de su propiedad de alquiler cada año. Esto supone que el inversor utiliza la depreciación lineal y no la depreciación acelerada.
Incluso si una propiedad está técnicamente apreciando en valor. El propietario puede deducir el valor de esa depreciación cada año. Como inversor inmobiliario o propietario de una propiedad, esto puede resultar en considerables ahorros de impuestos. En resumen, es una forma de devolver más dinero a los bolsillos de los inversores.
The depreciation schedule is the time frame available for the owner to write off an asset’s value.
Sin embargo, dado que la depreciación afecta la cantidad de impuestos que alguien deberá pagar al vender una propiedad. El IRS buscará recuperar una parte de esas ganancias. Este es el concepto de «recuperación de la depreciación».
¿Qué es la recuperación de la depreciación?
La recuperación de la depreciación se refiere a una disposición en el Código de Rentas Internas. Estipula que los propietarios de bienes raíces deben pagar impuestos sobre las ganancias financieras obtenidas al vender un activo de capital. Cualquier inversor que haya tomado depreciación u otras deducciones mientras poseía la propiedad. Generalmente tienen alguna responsabilidad fiscal, según el IRS.
En otras palabras, la depreciación debería considerarse como una forma de diferir el pago de ciertos impuestos. Esos impuestos eventualmente vencerán, al menos en parte, a través de la recuperación de la depreciación.
Según las directrices actuales del IRS, la tasa de recuperación de la depreciación es del 25 por ciento. Cualquier ganancia que supere esta tasa de recuperación de la depreciación se gravará luego a una tasa más baja de ganancias de capital a largo plazo. Esta es una tasa que variará según el nivel impositivo del inversor. Sin embargo, puede alcanzar hasta el 37 por ciento para aquellos en los tramos de ingresos más altos.
Esta es una diferencia notable entre la recuperación de la depreciación para propiedades de alquiler y propiedades que no son bienes raíces, como equipos y muebles. La recuperación de la depreciación en estos últimos se grava utilizando la tasa de impuesto sobre la renta ordinaria, en lugar de la tasa de impuesto sobre ganancias de capital. Se podría argumentar que esto es más favorable.
Sin embargo, asumiendo que la recuperación de la depreciación en propiedades de alquiler sea menor al 37 por ciento. Un inversor aún se beneficiará al pagar menos impuestos a través de la recuperación de la depreciación. Esto se debe a que tomaron depreciación en primer lugar.
Recuperación de la Depreciación: Cómo Funciona
Como se mencionó anteriormente, los propietarios de propiedades multifamiliares pueden depreciar el valor de ciertos activos de capital con fines fiscales. Por lo tanto, un inversor puede comprar un activo fijo. Por ejemplo, una propiedad de alquiler. Luego, deducir el valor de esa depreciación cada año según las pautas del IRS.
Esta deducción ahorra dinero al propietario, especialmente en los primeros años de propiedad si utilizan la depreciación acelerada. Esto devuelve más dinero al bolsillo de los inversionistas más rápido que si no tomaran la depreciación.
La depreciación está destinada a contabilizar el desgaste normal que experimenta una propiedad. El valor que un propietario escribe como gasto de depreciación contra el activo es lo que el IRS buscará recuperar parcialmente. Lo hacen a través de la recuperación de la depreciación en el momento de la venta de la propiedad.
Aquí hay un breve video que explica cómo funciona la recuperación por depreciación:
¿Qué propiedad de alquiler se puede depreciar?
El IRS permite a los inversores depreciar el valor de cualquier propiedad de alquiler, siempre y cuando se cumplan las siguientes condiciones:
Nota: la tierra no se considera un gasto depreciable ya que no experimenta el desgaste normal que experimenta un edificio. Por lo tanto, los inversionistas deben segmentar el valor del terreno del edificio y otras mejoras físicas. Solo las estructuras físicas son elegibles para la depreciación.
Los costos asociados con el paisajismo, la limpieza o la plantación no son elegibles para la depreciación. Esto es lo que el IRS considera un costo normal de propiedad del terreno.
¿Cuáles son los gastos deducibles al vender una propiedad de alquiler?
Los siguientes gastos son deducibles. Significa que se pueden utilizar para compensar el impuesto sobre las ganancias de capital que se adeuda al IRS una vez que un inversionista vende una propiedad de alquiler:
- Reparaciones
- Mantenimiento
- Impuestos de propiedad
- Expensas Operativas
- Seguro hipotecario
Aunque todas estas se pueden tomar como una suma global al vender. La mejor práctica es que los propietarios tomen las deducciones en el mismo año en que incurren en el gasto. Estas deducciones pueden ser informadas junto con los ingresos de alquiler que un propietario reporta en su formulario de impuestos Schedule E.
Ciertas mejoras realizadas en una propiedad de alquiler, incluyendo el costo de adquirir el terreno, también pueden ser deducciones elegibles. Sin embargo, estas deducciones funcionan de manera diferente. En lugar de reclamar una sola deducción grande. Estas mejoras se tratan como gastos de capital y deben ser depreciadas durante la duración de la vida útil de la propiedad.
¿Cómo se determinan los calendarios de depreciación?
El IRS establece el calendario de depreciación. El calendario de depreciación es el plazo disponible para el propietario para deducir el valor de un activo. El propietario debe determinar por separado el valor residual de la propiedad. Este es el valor estimado de un activo después de que expire su calendario de depreciación.
El IRS también determina el porcentaje del valor de un activo que un contribuyente puede deducir por año (tasa de deducción). Así como durante cuántos años pueden tomar las deducciones (plazo de deducción).
La tasa de impuestos real para la recuperación de la depreciación depende de si un activo se encuentra bajo la sección 1245 (propiedad de capital que no es un edificio) o la sección 1250 (propiedad inmobiliaria).
¿Cómo funciona la recuperación de la depreciación en una propiedad multifamiliar?
- Commercial Real Estate – 39 years
- Residential Real Estate – 27,5 years
Una propiedad multifamiliar típicamente tiene una «vida útil» de 27.5 años. Un propietario que planea utilizar la depreciación lineal tomará, por lo tanto, 1/27.5 del valor de la propiedad como depreciación cada año.
Los propietarios pueden elegir en su lugar utilizar la «depreciación acelerada». Esto requiere que el propietario realice un estudio de segregación de costos. Esto asigna una vida útil para cada uno de los componentes individuales de la propiedad. Por ejemplo, el techo, sistema HVAC, ventanas, puertas, electrodomésticos, iluminación, accesorios, alfombras, etc.
Basado en el valor de cada componente de la construcción individual. Un propietario puede esencialmente adelantar la depreciación. En lugar de tomar una porción igual del valor cada año como lo harían con la depreciación lineal.
Los propietarios de propiedades multifamiliares pueden depreciar sus propiedades tan temprano como el primer año de su período de tenencia. Suponiendo que la propiedad está en servicio y siendo alquilada activamente. Los propietarios pueden necesitar prorratear el gasto de depreciación en el primer año de propiedad, ya que se basa en el primer mes en que la propiedad de alquiler se puso en servicio.
Como se mencionó anteriormente, la recuperación de la depreciación para propiedades de alquiler tiene en cuenta las ganancias de capital al calcular el valor final de recuperación. Por lo tanto, cualquier ganancia obtenida por la venta de la propiedad también incurrirá en impuestos sobre las ganancias de capital junto con otros impuestos y tarifas.
La tasa de recuperación de la depreciación
Mientras que la tasa de recuperación de la depreciación está limitada al 25 por ciento y se basa en la tasa impositiva del ingreso ordinario de un individuo. Se aplica a la porción de la ganancia atribuida a las deducciones de depreciación ya tomadas. Para algunos inversores, la venta de una propiedad los llevará a una categoría impositiva más alta, al menos por ese año. Esto significa que la mayoría terminará pagando la tasa impositiva del 25 por ciento al momento de la venta.
Por lo tanto, el IRS grava una porción de las ganancias del propietario como ganancia de capital a largo plazo (que tiene un límite máximo del 20 por ciento). Además de la porción relacionada con la depreciación. Esta última se conoce como la ganancia no recuperada de la Sección 1250, y está sujeta a la tasa impositiva más alta del 25 por ciento.
Los inversores también pueden estar sujetos a un impuesto del 3,8 por ciento sobre el ingreso neto de inversión (NIIT) y posiblemente a la recuperación de la depreciación. Incluso si han sido propietarios de la propiedad por menos de un año calendario completo.
El IRS trabaja bajo la suposición de que los propietarios habrán tomado deducciones por depreciación. Esto es así incluso si no lo hicieron y, por lo tanto, no se beneficiaron de él. Significa que si alguien no ha tomado deducciones por depreciación Todavía pueden estar sujetos a impuestos basados en lo que el IRS asume que deberían haber tomado.
Todavía pueden estar sujetos a impuestos basados en lo que el IRS asume que deberían haber tomado.
La recuperación de la depreciación es necesaria siempre que el precio de venta de un activo supere la base de costos ajustados de la propiedad. El propietario paga la diferencia entre ambos al reportarlo como ingreso ordinario.
En otras palabras, para calcular el valor de la recuperación de la depreciación, el propietario debe comparar la base de costo ajustada del activo con el precio de venta.
Depreciation recapture is necessary whenever an asset’s selling price exceeds the property’s adjusted cost basis.
Para hacerlo, comience calculando la base de costo del activo. Esto es el precio que alguien pagó por el activo. El costo ajustado base es el precio original de compra, menos cualquier deducción permitida (incluyendo la depreciación) y gastos incurridos durante el período de tenencia.
Vamos a suponer que alguien compró un activo por $2 millones y su gasto de depreciación fue de $40,000 por año. Para calcular la base de costo ajustada del activo después de cuatro años. Se tomaría $2 millones – ($40,000 x 4) = $1.84 millones.
Para fines fiscales, un propietario recapturaría la depreciación si hubiera obtenido ingresos por la venta del activo. Luego compararían la ganancia realizada de la venta del activo con la depreciación acumulada.
¿Se aplica la recuperación de depreciación al vender una propiedad con pérdidas?
No. Si un propietario sufre una pérdida al vender un activo multifamiliar depreciado, el IRS no buscará recuperar los costos asociados con la recuperación de la depreciación. Es importante recordar que el IRS basa las ganancias y pérdidas en el costo base ajustado. No en el valor de compra.
Cómo evitar pagar impuestos de recaptura de depreciación
Hay algunos escenarios en los que un propietario puede posponer el pago del impuesto por recaptura de depreciación al vender su activo multifamiliar. La clave es utilizar lo que se conoce como un intercambio 1031.
Intercambio 1031
Un intercambio 1031 permite a un inversor vender una propiedad y reinvertir las ganancias de la venta en otro activo «de tipo similar» de mayor valor. En otras palabras, si alguien espera tener una ganancia neta de $1 millón después de vender su edificio de apartamentos. Pueden utilizar las ganancias de la venta para invertir en otro activo multifamiliar de mayor valor.
Haciéndolo mediante un intercambio 1031. Lo cual tiene algunos requisitos tediosos que los inversionistas deben seguir de cerca. Permitirá a los inversionistas posponer el pago de impuestos sobre ganancias de capital y de recaptura de depreciación.
Eventualmente, se volverán exigibles cuando el propietario venda la propiedad recién adquirida a menos que el inversionista utilice otro intercambio 1031. Muchos inversores utilizarán intercambios 1031 para postergar el pago de impuestos indefinidamente.
Using a 1031 exchange will allow investors to defer paying both capital gains taxes and depreciation recapture taxes.
Utilizado de manera efectiva, un intercambio 1031 permite a los inversores crear, almacenar y transferir su riqueza de manera libre de impuestos al permitirles diferir el pago de una serie de impuestos. Las intercambios 1031 requieren una planificación cuidadosa, pero aquellos que lo hacen se darán cuenta de tremendos beneficios y ahorros de costos.
Conclusión
Si eres dueño de una propiedad de alquiler y planeas venderla en un futuro cercano. Considera contratar a un experto en impuestos para ayudarte a aprovechar al máximo todas las herramientas disponibles para ahorrar impuestos. Un consultor fiscal le asesorará sobre las posibles obligaciones fiscales asociadas a la venta de la propiedad. Además, le asesorará sobre cómo posiblemente diferir el pago de esos impuestos y cómo reducir su responsabilidad fiscal general si está sujeto a la recuperación de la depreciación.
¿Está considerando una inversión en bienes raíces multifamiliares? Contáctenos hoy mismo para obtener más información.
