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Aunque la mayoría de las personas invierten en bienes raíces multifamiliares de manera pasiva. Hay mucho trabajo de investigación que se debe hacer para encontrar la inversión adecuada. Para tomar un papel pasivo en una inversión, primero se debe encontrar los acuerdos o fondos que se ajusten a los criterios de inversión de cada persona.
One de las formas de evaluar una oportunidad es mirando su valor neto de los activos. Este artículo muestra cómo usar el valor neto de los activos como una métrica para comparar el valor de diferentes inversiones en bienes raíces multifamiliares.
¿Qué es el Valor Neto de los Activos (NAV)?
El valor neto de los activos, o «NAV» por sus siglas en inglés, es una forma de describir el valor de la participación en el patrimonio de un activo en un momento determinado. Se puede utilizar para medir el capital en un activo individual. También se puede usar para valorar el capital asociado a una cartera de inversiones. Como por ejemplo, un fondo de bienes raíces que posee y opera varios edificios de apartamentos.
The higher the net asset value,
the more profitable an investment is said to be.
Los inversores utilizan el NAV para calcular el valor total de un activo después de restar cualquier deuda pendiente o responsabilidades de propiedad. La gente dice que cuanto mayor sea el valor neto de los activos, más rentable será la inversión. Esto se debe a que hay más ingresos disponibles, después de los pagos de deuda y otras obligaciones, para devolver a los inversores. En caso de venta, habrá más ingresos disponibles para distribuir a los inversores también.
Cómo Calcular el Valor Neto de los Activos
Como se usa en la inversión en bienes raíces multifamiliares, el cálculo del valor neto de los activos es bastante simple.
A menudo, cuando los inversionistas escuchan el término «neto», es un recordatorio de que algo está siendo restado del valor. En este caso, las responsabilidades se deducen del valor del activo.
Las personas utilizan «Activos totales» porque el valor liquidativo neto calcula el valor de una sola propiedad. Incluyendo cualquier estructura o propiedad acompañante, así como carteras completas de bienes raíces.
Los activos totales pueden incluir el valor del propio activo inmobiliario, así como cualquier valor en mercado de valores, efectivo, cuentas por cobrar y otros activos relacionados.
«Total de pasivos» se refiere a cualquier deuda a nivel de propiedad, deuda a nivel corporativo o de fondo, cuentas por pagar, impuestos, seguros y cualquier otro pasivo pendiente asociado con el activo (o cartera de activos). Algunos inversionistas también restarán el valor de cualquier gasto de capital fijo o planificado al calcular el VAN. Sin embargo, puede ser difícil averiguarlas. Esto sólo aplica si el presupuesto anual de gastos de capital ya ha comprometido el valor de esos gastos de capital.
¿Qué influye en el valor neto de los activos de una propiedad?
Cualquier cosa que influya en los componentes individuales del cálculo de NAV afectará el valor neto de los activos de una propiedad. El patrocinador o el administrador de la inversión pueden controlar algunos de estos componentes. Por ejemplo, el tipo y la cantidad de deuda a emplear.
Sin embargo, hay otros factores que pueden influir en el NAV y que están más allá del control del grupo de propietarios. Estos factores incontrolables a menudo se deben a fluctuaciones en las condiciones del mercado. Por ejemplo, cambios en las tasas de capitalización del área, tasas de interés, tasas de alquiler, vacantes y cambios inevitables en los gastos operativos.
Cómo los cambios en NOI afectan el valor neto del activo
Para calcular el valor de mercado de una inversión inmobiliaria que genera flujo de efectivo, es importante conocer el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad. El NOI dividido por la tasa de capitalización es la fórmula principal para determinar el valor de mercado. Por lo tanto, cuando el NOI aumenta, el NAV de una propiedad mejorará si la tasa de capitalización permanece constante. Conversamente, el valor neto de los activos disminuirá si el NOI disminuye.
Por lo tanto, los inversionistas que buscan aumentar su NAV pueden hacerlo enfocándose en diversas mejoras físicas y operativas. Especialmente aquellos que mejorarán correspondientemente el ingreso neto operativo de la propiedad.
Cómo los mercados de capital afectan el valor neto de los activos
Los mercados de capital (tanto deuda como de capital) pueden tener un impacto directo e indirecto en el valor neto de los activos de una propiedad. Las tasas de interés actuales impactan rutinariamente las tasas de capitalización, lo que tiene el efecto más directo.
Los mercados de capital eficientes asignarán capital de manera eficiente. Significa que el mercado comparará el riesgo y el rendimiento de todas las oportunidades de inversión disponibles. Si los rendimientos esperados aumentan en inversiones con menos riesgo que el de bienes raíces comerciales, entonces los rendimientos esperados en bienes raíces comerciales (tanto las tasas de capitalización como las tasas internas de retorno) deberán aumentar en consecuencia.
Capital markets (including both debt and equity markets)
can have both a direct and indirect impact
on a property’s net asset value.
Indirectamente, el estado de los mercados de capital afectará las inversiones inmobiliarias de muchas maneras. Generally speaking, if equity and debt are readily available at attractive rates, it is easier to start or expand a business. Esto conduce a una mayor demanda de casi todas las formas de bienes raíces comerciales. Esto, a su vez, ayuda a mejorar las tasas de ocupación y alquiler, lo que a su vez ayudará a aumentar el NOI.
Valor Neto de los Activos a Nivel de Propiedad vs. Valor Neto de los Activos a Nivel de Fondo
Como se mencionó anteriormente, el VNA puede evaluar el valor de una sola propiedad o calcularlo a nivel de fondo.
Calcular el VNA a nivel de propiedad es relativamente sencillo. Esto asume que se conoce el valor de mercado actual del activo y las obligaciones pendientes.
Sin embargo, en el sector de bienes raíces comerciales, la gente utiliza principalmente el valor neto de los activos para determinar el valor de los fondos mutuos de bienes raíces o los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITs).
Cuando se utiliza en este contexto, el VNA se puede utilizar para medir la posición total de patrimonio del accionista. Para hacerlo, se divide el valor neto de los activos del fondo por el número de unidades o acciones pendientes. Esta métrica es lo que se conoce como «valor neto de los activos por acción» o «NAVPS». A menudo, un fondo o REIT se considera más valioso si su NAVPS es más alto.
Calcular el NAVPS es crucial para los fondos abiertos, como los fondos mutuos de bienes raíces y los REITs, porque determina el precio de las acciones del fondo. Dependiendo del VNA del fondo, el fondo emitirá y reembolsará acciones fijando el precio de cada una en consecuencia.
Por ejemplo, supongamos que un REIT de viviendas multifamiliares tiene un VNA de $100 millones y tiene 10 millones de acciones pendientes. El NAVPS sería de $10. Por lo tanto, un inversor que compre $1 millón de dólares en acciones poseería 10,000 acciones del REIT. Después de que el inversor complete esta compra, el REIT tendría un VNA de $101 millones, ya que los $1 millón en acciones se convirtieron de una obligación en un activo.
Los REIT miden el VNA sin tener en cuenta los impuestos sobre la renta que alguien debería pagar al vender sus acciones de REIT. Considere el VNA para un fideicomiso de inversión en bienes raíces como el ratio «precio a valor en libros». El cálculo incluye la presentación de las ganancias y pérdidas no realizadas de cada propiedad.
Calcular el VNA a nivel de fondo no es una tarea fácil, especialmente en cuanto a la presentación de informes requerida para los fondos abiertos. Los reguladores a menudo exigen que los fondos mutuos abiertos y los REITs calculen y reporten su VNA diariamente. Calcular el valor neto de los activos cada día es una tarea especializada que a menudo es realizada por un contador de fondos. Este es alguien que supervisa de cerca las entradas y salidas de capital de inversión, compras y ventas de inversiones, ingresos de inversión, ganancias y pérdidas, y gastos continuos del fondo.
El fondo calcula y reporta su VNA actualizado después del cierre del mercado de valores y después de completar su contabilidad diaria. En resumen, el gestor del fondo proporciona una gestión crítica de registros y administración en nombre de los accionistas inversionistas.
¿Por qué es importante el valor neto de los activos para los inversores inmobiliarios comerciales?
Comprender el valor neto de los activos de un fondo es particularmente importante para los inversores inmobiliarios comerciales. Las personas a menudo lo utilizarán para tomar decisiones sobre cómo, dónde y con quién invertir.
A menos que estén invirtiendo en una operación inmobiliaria específica (a través de la propiedad directa, una empresa conjunta o un sindicato inmobiliario). La mayoría de las personas invertirán su capital privado en una empresa de inversión. La compañía de inversión (por ejemplo, un REIT o un fondo mutuo) reúne capital de muchos inversores individuales y luego invierte esos fondos en una amplia gama de valores u otros activos.
The benefit to investing in an investment company, like a
mutual fund or REIT, is that it allows individuals to access multifamily
real estate deals that they would be unable to access on their own.
Cada inversor tiene una participación en la cartera establecida por la compañía de inversión en proporción a la cantidad invertida. Por lo tanto, entender el valor de ese fondo es fundamental para calcular el valor de las acciones individuales de alguien en ese fondo.
El beneficio de invertir en una compañía de inversión, como un fondo mutuo o REIT, es que permite a los individuos acceder a ofertas de bienes raíces multifamiliares a las que no podrían acceder por su cuenta. Estos vehículos de inversión también permiten a los inversores individuales diversificar sus propias carteras al poseer acciones fraccionarias de muchos valores diferentes.
Ejemplo del Valor Neto de los Activos en Multifamiliares
El ejemplo más sencillo del NAV de multifamiliares es suponer que se conoce el valor actual de una propiedad, digamos, $20 millones. Entonces, asumamos que la propiedad tiene una hipoteca de $8 millones y aproximadamente $3 millones en otras obligaciones. El edificio de apartamentos se podría decir que tiene un valor neto de activos de $9 millones de dólares ($20 millones de dólares – $11 millones de dólares).
Una cosa que los inversores deben tener en cuenta es que el valor neto de activos de una propiedad se basa en una única instantánea en el tiempo. En realidad, el valor de mercado y las obligaciones de una propiedad fluctuarán, a veces incluso diariamente. Por lo tanto, el valor neto de activos informado un día puede ser diferente al informado al día siguiente.
Un solo activo inmobiliario puede informar su valor neto de activos mensual o trimestralmente, pero los REIT, los fondos mutuos de bienes raíces, los trusts de inversión en unidades (UIT) y otras carteras negociadas públicamente experimentan fluctuaciones diarias en su valor neto de activos con mucha más frecuencia. Cualquier fondo abierto está obligado a volver a calcular su valor neto de activos al menos una vez por día hábil, una práctica contable que a menudo ocurre después del cierre de los mercados. Esta estipulación no se aplica a los fondos inmobiliarios cerrados.
Así es como se puede utilizar el valor neto de activos para calcular el valor de una cartera de bienes raíces.
Supongamos que un fondo mutuo de bienes raíces gestiona una cartera de edificios de apartamentos por valor de $120 millones de dólares. Supongamos que el fondo adeuda $4 millones de dólares a sus asesores de inversión. Luego debe otros $1 millón de dólares por alquiler, salarios pendientes y gastos diversos. El fondo tiene 5 millones de acciones.
Usando el cálculo del valor neto de activos (NAV), un inversor puede determinar el valor de cada acción asociada a ese fondo mutuo de bienes raíces.
Valor neto de activos (NAV) = $120 millones (activos) – $5 millones (obligaciones) / 5 millones de acciones = $23 por acción.
Por supuesto, si el valor de los edificios de apartamentos aumenta más allá de los $120 millones de dólares, y las obligaciones permanecen iguales. El valor por acción aumentará en consecuencia.
Valor Neto de los Activos (NAV) vs. Valor Actual Neto (VAN)
El valor neto de los activos (NAV) y el valor actual neto (VAN) son dos términos que los inversores a veces confunden. Es importante entender la diferencia, ya que el NAV y el VAN son dos métricas diferentes.
El VAN es una forma de convertir todos los flujos de efectivo futuros en dólares de hoy.
Por ejemplo, si alguien compra un edificio de apartamentos por $1 millón y genera un flujo de caja de $100,000 cada año durante cinco años, y luego vende la propiedad por $1 millón al final de los cinco años, la tasa interna de retorno será del 10%. En pocas palabras, el inversor habrá obtenido una rentabilidad del 10% anual en su dinero durante los últimos cinco años.
¿Cómo se traduce esto en el VAN?
El VAN es un cálculo que tiene en cuenta los ingresos totales del activo (tanto los actuales como los flujos de efectivo esperados en el futuro) y luego aplica una tasa de descuento para tener en cuenta la riesgosidad de la operación y el tiempo (la duración del período de retención). El VAN ayuda a los inversores a comparar múltiples inversiones de manera justa al tener en cuenta el valor actual de su dinero, la inversión inicial en una operación y los flujos de efectivo estimados de esa operación después de ajustar por la tasa de descuento.
El inversor determina la tasa de descuento. Cada inversor necesita tener una idea de qué rentabilidad está dispuesto a aceptar. Por ejemplo, un inversor que quiere una rentabilidad del 8,0% usará esa tasa como tasa de descuento al calcular el VAN.
Un VAN positivo significa que el inversor puede esperar obtener una rentabilidad por encima de su umbral objetivo. Un VAN negativo significa que el acuerdo no genera suficientes retornos. Un VAN exactamente igual a cero indica que el inversor habrá obtenido su tasa de rendimiento exacta, o tasa de descuento, como se esperaba.
Conclusión
Cualquier inversor potencial en bienes raíces necesita saber cómo una empresa calcula el valor neto de los activos de la oportunidad de inversión que presentan. Es igualmente importante analizar cómo un patrocinador o gestor de fondos planea mejorar el valor neto de los activos con el tiempo. Las estrategias bien pensadas de valor añadido o adiciones a una cartera de bienes raíces multifamiliares pueden fortalecer las ganancias en nombre de los inversores.
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