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A pesar de la competencia por los acuerdos de multifamiliares, no hay escasez de oportunidades de inversión. De hecho, la mayoría de los inversores mirarán más de 100 acuerdos antes de encontrar uno que justifique una consideración seria. Incluso entonces, un sólido proceso de diligencia debida puede anular la oportunidad.
Como inversor potencial, es importante entender qué implica este proceso de diligencia debida. En este artículo, asumiremos que un patrocinador ya ha realizado su propia diligencia debida en un acuerdo. Digamos que los patrocinadores le han presentado cinco oportunidades de inversión en multifamiliares para considerar. ¿Cómo decide cuál de ellas seguir adelante, si es que lo hace?
Sigue leyendo para aprender más acerca de cómo analizar oportunidades de inversión en propiedades multifamiliares.
Por qué es importante realizar una debida diligencia antes de invertir en propiedades multifamiliares.
La necesidad de llevar a cabo una debida diligencia exhaustiva en una operación de propiedades multifamiliares es extremadamente importante. Con demasiada frecuencia, las personas confían ciegamente en el patrocinador que ha propuesto la operación. Quizás el patrocinador sea un amigo de la infancia o alguien con quien juegan golf recreativamente. Después de todo, así es como la mayoría de las sindicaciones han encontrado históricamente capital (es decir, amigos y familiares).
Hoy en día, sin embargo, con el advenimiento del crowdfunding inmobiliario en línea, los patrocinadores pueden solicitar de manera más amplia. A menudo, los patrocinadores reúnen capital de personas con las que no tienen una relación previa. Esto también ha abierto las puertas a más oportunidades de inversión para inversores pasivos.
Con acceso a más oportunidades de inversión, distinguir entre lo bueno y lo excelente puede ser desafiante.
Sin embargo, la debida diligencia es crítica. Las inversiones en propiedades multifamiliares, especialmente las operaciones de desarrollo o proyectos de alto valor agregado, pueden ser arriesgadas. Es importante invertir con un patrocinador que tenga un plan concreto para mitigar este riesgo, lo que solo sabrás analizando cada operación tú mismo.
Pasos clave en el proceso de debida diligencia
La mayoría de los inversores tienen su propio proceso único para analizar oportunidades de inversión en propiedades multifamiliares. Sin embargo, independientemente de los procesos que utilicen, la mayoría realizará, como mínimo, los siguientes pasos:
01 
Evaluar las condiciones del mercado hiperlocal.
El valor de cualquier propiedad comercial depende de las condiciones del mercado hiperlocal. Esto es especialmente cierto en una operación de propiedades multifamiliares. Antes de invertir, considere el mercado local.
Explore las siguientes preguntas:
- ¿Cuál es el perfil demográfico de los residentes locales?
- ¿Cuál es el ingreso medio de los hogares en la zona?
- ¿La zona está experimentando inmigración, emigración o la población está estancada?
- ¿Qué está atrayendo a las personas a la zona? ¿Por qué las personas se estarían mudando hacia o desde la zona?
- ¿Cómo está el mercado laboral local? ¿Quiénes son los principales empleadores? ¿Existe algún riesgo de que un empleador importante se vaya (y, por lo tanto, los residentes ya no necesiten vivienda)?
- ¿Cómo están las escuelas locales? ¿Qué otras comodidades existen (parques, tiendas, etc.)?
- ¿Cuál es la tasa de criminalidad? ¿Qué tipo de delito es más común (violento o de propiedad)?
- ¿Cuál es la proporción de viviendas unifamiliares vs. alquileres multifamiliares en la zona?
- ¿Cuál es el perfil demográfico de los inquilinos locales?
- ¿Qué tipo de competencia en propiedades multifamiliares existe actualmente? ¿Cuál es la condición de esas propiedades? What are asking rents / vacancy rates at those properties?
- ¿Hay algún nuevo desarrollo multifamiliar en proceso? ¿Cómo afectará eso a la ecuación de oferta/demanda?
Estas preguntas son importantes porque te dan una idea de cómo se desempeñará la oportunidad de inversión en multifamiliares que se está considerando. Por ejemplo, si un área ya ha experimentado un aumento en la construcción de multifamiliares, puede ser difícil ocupar un nuevo desarrollo que sigue (o lograr los alquileres esperados).
Por el contrario, si hay mucho crecimiento de empleo nuevo en el área. Es probable que se necesite más multifamiliar en ese caso. Comprender estas dinámicas es fundamental.
The value of any commercial real estate
depends on the hyperlocal market conditions
02 
Considere la condición de la propiedad
En el caso de una adquisición de multifamiliares, considere la condición de la propiedad. ¿Está bien mantenido o se enfrenta a gastos de capital significativos (por ejemplo, un techo nuevo, camino de entrada, sistemas de calefacción, etc.)? Mire la condición de las unidades individuales. ¿Se pueden arrendar tal como están, o serán necesarias renovaciones?
Si es lo segundo, ¿cuál es el alcance de las renovaciones necesarias? Una estrategia de valorización ligera podría ser suficiente (por ejemplo, nueva pintura, alfombras e iluminación). También vale la pena considerar acuerdos de alto valor añadido, ya que pueden ser altamente lucrativos, pero generalmente son mejor ejecutados por patrocinadores experimentados.
La condición de la propiedad y el alcance de las renovaciones están relacionados con el análisis de mercado anterior. Por ejemplo, si ha habido una afluencia de nueva construcción, puede ser necesario implementar una estrategia de valor agregado importante para mantener el ritmo de los alquileres locales. Sin embargo, si el mercado se inclina hacia inquilinos de clase media conscientes del precio, mejoras más modestas podrían ser todo lo que se necesita.
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Realice una evaluación cuidadosa del patrocinador y su plan de negocios
El patrocinador o socio general, actúa como el «quarterback» de una sindicación inmobiliaria. Ellos toman todas las decisiones de negocios en nombre de sus inversores pasivos o limitados. Por lo tanto, es importante que confíe implícitamente en el patrocinador para actuar en su nombre.
The sponsor, or general partner, serves as
the “quarterback” of a real estate syndication.
Comience por analizar al patrocinador. ¿Quiénes están en su equipo? ¿Cuánto tiempo han estado en el negocio? ¿Tienen experiencia con este tipo de propiedad y/o geografía? ¿Cómo han funcionado sus acuerdos anteriores? ¿Han sobrellevado previas recesiones económicas y, de ser así, cómo lo hicieron?
Luego, examine el plan de negocios del patrocinador. Incluso si ha invertido con un patrocinador antes y confía en él, el plan de negocios para cada acuerdo es diferente.
En cuanto al plan de negocios, examine cómo planean financiar el acuerdo, qué renovaciones están previstas, la estrategia de arrendamiento y estabilización, el período de retención y la estrategia de disposición prevista (si la hay). Asegúrese de que esto se alinee con sus expectativas y objetivos de inversión.
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Examine las finanzas y pruebe las suposiciones.
Comprender las tarifas y finanzas del patrocinador también es muy importante. Con demasiada frecuencia, los inversores solo mirarán los retornos prometidos (por ejemplo, la tasa de capitalización, la tasa interna de retorno y los retornos en efectivo). Esto solo raspa la superficie. Debe profundizar para ver cómo el patrocinador llegó a sus conclusiones sobre cómo lograr esos retornos.
Comience por examinar la información de la propiedad existente. Revise lo siguiente:
- Lista actual de alquileres
- Arrendamiento existente
- Estados de operación
- Reporte de concesiones
- Programación de ingresos no relacionados con arrendamientos
- Gastos de capital
- Facturas de impuestos sobre la propiedad
- Gastos de contratista
Entonces, observe lo que el patrocinador ha presupuestado para las mejoras de la propiedad. ¿Coincide esto con su comprensión de la condición actual de la propiedad? Suponiendo que esos costos estén justificados, ¿será factible el aumento propuesto en los alquileres? Considere cómo los alquileres propuestos después de la estabilización se comparan con los alquileres de mercado actuales en propiedades comparables.
Pruebe las suposiciones
Vale la pena poner a prueba algunas de las suposiciones del patrocinador. Por ejemplo, ¿qué pasa si hay excesos en los costos de renovación? Aumente el presupuesto en un 10%.
¿Qué pasa si no logran alcanzar los alquileres proyectados? Reduzca los alquileres en un 10%. ¿Y si la vacante es mayor de lo esperado? Suponga no menos del 5% y aumente hasta un 10% (un escenario catastrófico).
Incluso el patrocinador más experimentado puede enfrentar desafíos fuera de su control. Por ejemplo, en el momento de la suscripción inicial de un acuerdo, el patrocinador podría haber supuesto que podría obtener un préstamo comercial al 4,5%. Ahora, con las tasas aumentando, esa tasa podría haber aumentado de 50 a más de 75 puntos básicos. Esto rápidamente reduce las ganancias, y es un cambio que está completamente fuera del control del patrocinador.
Una vez que hayas evaluado algunas de estas suposiciones, ¿puedes aceptar el resultado en caso de que los ingresos se vean afectados? En algunos casos, los márgenes ya son tan estrechos que cualquier problema hará que el acuerdo sea poco atractivo. Asegúrate de entender las finanzas antes de invertir.
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Lee todos los documentos detenidamente.
Hay una gran cantidad de documentos asociados con las oportunidades de inversión en propiedades multifamiliares. Este papeleo existe por una razón: proteger a los inversores. Hazte un favor a ti mismo y lee cuidadosamente todos los documentos. Estos documentos incluyen, pero no se limitan a, lo siguiente:
Memorando de Colocación Privada (PPM, por sus siglas en inglés)
El PPM es uno de los documentos más importantes asociados con una oportunidad de inversión en propiedades multifamiliares. Un PPM incluye divulgaciones legales importantes sobre cosas como la contaminación ambiental o los posibles riesgos de desarrollo. Proporciona una descripción detallada de la empresa (es decir, el patrocinador). Se detallarán los tipos de valores, acciones o intereses de membresía que se ofrecen a los inversores.
En algunos casos, puede haber diferentes clases de valores basados (por ejemplo, acciones clase A vs. acciones clase B) según la cantidad que una persona invierte y cuándo lo hace. El PPM detallará si los inversores del LP tienen algún derecho de voto (normalmente, no lo tienen a menos que sea en situaciones extremas). También proporcionará una descripción general de la cascada y las tarifas, es decir, cómo se distribuirán las ganancias, a quién y cuándo.
El PPM generalmente también tendrá una sección que describe el plan de negocios del patrocinador, incluyendo los posibles factores de riesgo. También puede incluir una sección sobre consideraciones fiscales que podrían mejorar el valor de la oportunidad de inversión, dependiendo del nivel de impuestos de la persona. Sin embargo, tenga en cuenta que el patrocinador no puede proporcionar asesoramiento fiscal real. Dicho esto, estas consideraciones son valiosas para los inversores y deben ser compartidas con el asesor fiscal del propio inversor antes de invertir.
Acuerdo de Operaciones
El Acuerdo de Operaciones a menudo se adjunta como un anexo al PPM El Acuerdo de Operaciones (a veces referido como el «Acuerdo de Asociación») es el documento gubernamental para esa oferta de inversión multifamiliar. Este documento proporcionará más detalles sobre quién está administrando el acuerdo, los derechos/responsabilidades de los inversores GP y LP, y las estructuras de ganancias/honorarios.
Acuerdo de suscripción
El Acuerdo de suscripción es el documento legal que los inversores deben firmar antes de invertir. Firmar este documento es esencialmente el compromiso del inversor de comprometer una cierta cantidad de capital para el acuerdo. El Acuerdo de Suscripción describirá cuánto dinero alguien está invirtiendo, cuándo ese dinero debe ser entregado y si es necesaria alguna financiación futura debido a «llamados de capital». Finalmente, el Acuerdo de Suscripción requiere que una persona certifique si es un inversor acreditado o no.
Conclusión
A menudo se dice que invertir en la sindicación de multifamiliares es una excelente manera de ganar «ingresos pasivos». Esa es una simplificación excesiva. En realidad, los inversores pasivos tienen algunas tareas que deben hacer (¡o deberían hacer!) antes de invertir. Solo después de realizar esta debida diligencia, y después de realizar su inversión de capital, es que toman un rol pasivo en el acuerdo.
It is often said that investing in a multifamily syndication is a great way to earn “passive income”.
Con tantas oportunidades de inversión en multifamiliares disponibles para los inversores potenciales, es importante que las personas se tomen el tiempo para examinar cada acuerdo individualmente. Si este proceso se siente abrumador, tenga la seguridad de que se vuelve más fácil con el tiempo.
Cuanto más acuerdos analice, más cómodo se sentirá con el proceso de debida diligencia. Entonces, cuando llegue el acuerdo «correcto», tendrá una buena base para compararlo con otros acuerdos. Tendrá más confianza de que este acuerdo vale la pena, habiendo analizado previamente tantos otros.
¿Está interesado en invertir en bienes raíces multifamiliares? Contáctenos hoy mismo. Nos encantaría discutir nuestro proceso de debida diligencia con usted con más detalle.
