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Una de las tareas más importantes de un patrocinador de bienes raíces es encontrar las fuentes de capital necesarias para financiar una transacción inmobiliaria. Dependiendo de la naturaleza del acuerdo. Así como si la adquisición es un activo completamente estabilizado o si necesita renovaciones de valor agregado más sustanciales. El acuerdo puede requerir más o menos capital propio. El perfil de riesgo del acuerdo también influirá en la cantidad de deuda tradicional disponible para financiar la propiedad.
La cantidad y estructura del capital utilizado en una transacción inmobiliaria se refiere como «capital stack». En este artículo, examinamos los diferentes componentes de la pila de capital en bienes raíces. Incluyendo el riesgo y los retornos esperados en cada nivel.
Qué es la Pila de Capital en Bienes Raíces?
En bienes raíces, el término «pila de capital» se refiere a la combinación de fuentes de capital utilizadas para financiar una inversión. La pila de capital puede variar significativamente de un acuerdo a otro. Tanto en el tipo de capital utilizado como en la cantidad de cada fuente de capital utilizada.
Por ejemplo, un acuerdo puede ser financiado completamente con capital propio. Mientras que otro podría tener un 60 por ciento de deuda senior, un 15 por ciento de deuda mezzanine y un 25 por ciento de capital propio. Ese capital propio se puede desglosar aún más entre capital propio preferente y capital propio común, algo que examinaremos con más detalle a continuación.
In real estate, the term “capital stack” refers to the combination of capital sources used to finance an investment.
Uno de los roles principales de un patrocinador inmobiliario es identificar la combinación apropiada de fuentes de capital al financiar la adquisición y/o renovación de una transacción de bienes raíces comerciales.
Cada patrocinador tiene un enfoque diferente para el apalancamiento (es decir, la deuda). Los patrocinadores más conservadores pueden buscar utilizar menos deuda que otros. Esto significa que necesitarán identificar más fuentes de capital propio o alternativas para completar el balance del capital. Colectivamente, cualquier combinación de deuda y capital propio que se utilice para financiar una transacción se considera la estructura de capital o «capital stack».
Posiciones Diferentes dentro de la Pila de Capital en Bienes Raíces
La estructura de capital en bienes raíces se puede considerar como una pila o «stack» de diferentes fuentes de financiamiento. Frecuentemente, la deuda senior se encuentra en la parte inferior de la estructura de capital en bienes raíces.
La deuda mezzanine sigue a la deuda senior, seguida por el capital preferente y el capital común en la estructura de capital en bienes raíces. Esto puede resultar algo contradictorio. La deuda senior, como se verá a continuación, ocupa la posición «senior» en la estructura de capital en bienes raíces. Sin embargo, al describir una estructura de capital en bienes raíces, la posición senior se encuentra en la parte inferior y no en la parte superior.
Deuda Senior
La deuda senior es simplemente el nombre de cualquier hipoteca o préstamo senior utilizado para financiar una transacción inmobiliaria comercial.
La deuda senior se llama así porque ocupa la posición «senior» en la estructura de capital. Lo que significa que tiene un documento legal registrado que le otorga el primer derecho sobre el flujo de efectivo y/o los ingresos de venta de la propiedad. Dado que la deuda senior se paga primero, se considera la posición menos «riesgosa» en la estructura de capital. A su vez, también tiene el menor potencial de ganancias.
La deuda senior generalmente se ofrece a una tasa fija con un monto y tasa de interés fija o variable que se paga mensualmente. El saldo se debe en un momento predeterminado, generalmente al final del período de amortización.
Durante el plazo del préstamo, si un patrocinador realiza pagos mensuales de intereses de acuerdo con el calendario de amortización. El individuo o grupo que haya realizado el préstamo senior sobre la propiedad no tiene derecho a ningún flujo de efectivo adicional generado por el activo.
De manera similar, en caso de venta o refinanciamiento. Una vez que se haya pagado el saldo de la deuda senior, el prestamista no tiene derecho a ningún ingreso adicional. Por lo tanto, si una propiedad supera las proyecciones de retorno iniciales. El prestamista de la deuda senior no se beneficiará de ninguna de esas ganancias adicionales.
Por el contrario, si una propiedad no cumple con las expectativas, o si los pagos de intereses mensuales no se están repagando. La deuda senior se considerará en incumplimiento. Cuando un patrocinador incumple en el pago de la deuda senior, el prestamista puede utilizar varios mecanismos legales para asegurar su pago.
ejecución hipotecaria
Por ejemplo, en casos extremos, el prestamista podría forzar la venta de la propiedad (a través de la ejecución hipotecaria). Esto se hace para asegurarse de que se les repague.
La ejecución hipotecaria suele ser una medida de último recurso para los titulares de deuda senior. No están en el negocio de poseer y operar bienes raíces. Por lo general, perderán dinero cuando ejecuten una hipoteca sobre una propiedad.
Sin embargo, a diferencia de las posiciones junior en la estructura de capital. La capacidad de un titular de deuda senior para ejecutar una hipoteca generalmente evita que pierdan el valor completo de su inversión.
Menor riesgo.
La posición prioritaria de la deuda senior dentro de la estructura de capital le confiere un perfil de riesgo más bajo que otras inversiones en deuda o patrimonio en una transacción. Por lo tanto, la mayoría de la deuda senior es proporcionada por inversores conservadores, como bancos tradicionales y compañías de seguros de vida.
Desde la perspectiva de un inversionista de capital en bienes raíces, la deuda senior es un componente atractivo de la estructura de capital. Simplemente porque puede mejorar los retornos de los inversionistas de capital si la propiedad tiene un buen desempeño.
Deuda intermedia
La deuda mezzanine, aunque a veces se le llama «deuda subordinada», «deuda subordinada», «deuda junior» o simplemente «mezz». Esta es otra forma de deuda utilizada para financiar transacciones inmobiliarias comerciales. Mezzanine, que significa «medio» en italiano, se encuentra en el medio del conjunto de capital inmobiliario.
La deuda mezzanine se paga después de la deuda senior pero antes de cualquier inversión de capital.
La deuda mezzanine se emite de manera similar a la deuda senior en el sentido de que se emite como una cantidad fija que lleva una tasa de interés fija o flotante. Al igual que la deuda senior, también tiene un período de pago establecido.
La deuda mezzanine es única en el sentido de que puede emitirse garantizada por el inmueble, después de la deuda senior. O alternativamente, puede ser un préstamo no garantizado. En el escenario del préstamo no garantizado, el prestamista de mezzanine no tiene la autoridad legal para forzar la venta de la propiedad para recuperar sus pérdidas.
Deuda Mezzanine vs. Deuda Senior
La deuda mezzanine se comporta de manera similar a la deuda senior en términos de los escenarios de ganancias y pérdidas. Ambas están limitadas según los términos del préstamo. La excepción a esto se da en un escenario extremadamente desfavorable: si una propiedad rinde significativamente por debajo de las expectativas, la deuda senior se paga primero. El prestamista de la deuda mezzanine solo se paga en la medida en que haya efectivo restante después del pago del préstamo senior.
Sin embargo, la deuda mezzanine a menudo se considera «más segura» que las acciones preferentes o comunes, ya que se pagará antes de que los inversores de capital vean cualquier ganancia en sus inversiones de capital.
Los retornos en la deuda mezzanine reflejan este perfil de riesgo moderado. Mientras que la deuda senior puede llevar una tasa de interés del 3 al 5 por ciento. La deuda mezzanine puede llevar una tasa de interés del 8 al 14 por ciento. Esto depende del nivel de apalancamiento, las condiciones actuales del mercado y el perfil de riesgo general del acuerdo.
A diferencia de la deuda senior, la deuda mezzanine a menudo es proporcionada por inversores de capital en bienes raíces que se sienten cómodos poseyendo y operando propiedades inmobiliarias. Dado que el riesgo de recuperar la propiedad es mayor que si estuvieran en la posición de deuda senior. Esto se debe a que, en un escenario de recuperación de la propiedad, el margen de error para mejorar la propiedad de tal manera que les permita recuperar su inversión generalmente es estrecho. A menudo, se requiere experiencia y potencialmente recursos adicionales para estabilizar el activo.
Capital Preferente
El capital preferente, a menudo llamado «pref» en forma abreviada, es en muchos sentidos similar a la deuda mezzanine, pero con algunas diferencias clave. En primer lugar, el capital preferente nunca está respaldado por el activo. La segunda diferencia es que el capital preferente generalmente se estructura como una inversión de capital en la entidad (LLC, fideicomiso, etc.) que posee el bien inmueble (a diferencia de la deuda mezzanine, que se estructura como un préstamo a la entidad propietaria).
Dadas las muchas similitudes entre la deuda mezzanine y el capital preferente. A menudo, las dos se usan raramente al mismo tiempo dentro del mismo acuerdo. Si los inversores en capital común desean aumentar la cantidad de apalancamiento más allá de lo que el prestamista senior está dispuesto a proporcionar, el promotor normalmente elegirá o bien deuda mezzanine o capital preferente, pero generalmente no utilizará ambos al mismo tiempo.
Aparte de algunas sutilezas legales y contables, hay pocas diferencias entre la deuda mezzanine y el capital preferente. El precio (alrededor del 8 al 14 por ciento) y el perfil del inversor (inversores privados en bienes raíces de capital privado) a menudo son los mismos, al igual que el mecanismo para que el inversor de capital preferente tome el control de la inversión del inversor de capital común en caso de incumplimiento de su acuerdo.
Equidad común
En bienes raíces comerciales, cuando alguien piensa en el «propietario» del bien raíz, generalmente se refiere a aquellos que han invertido en el patrimonio común. El patrimonio común a menudo se puede referir simplemente como «equidad» o «capital».
Los inversores del patrimonio común tienen principalmente el control de la inversión (sujeto a acuerdos con otros socios del capital, si los hay). Además, asumen el mayor riesgo, lo cual se refleja en su posición en la parte superior de la estructura de capital.
Si un activo no rinde según lo esperado, los inversores del patrimonio común son los que más pueden perder. En el peor de los casos, tienen la mayor probabilidad de perder toda su inversión. El patrimonio común es el último en ser reembolsado, después de los inversionistas de deuda senior, deuda mezzanine y capital preferente.
Common equity investors are often the same groups that invest in mezzanine debt or preferred equity.
Sin embargo, con un mayor riesgo también viene el potencial de una mayor recompensa. Si una inversión tiene un buen rendimiento, los inversores del patrimonio común son quienes tienen más posibilidades de obtener mayores ganancias. La mayor riesgosidad de esta posición generalmente está correlacionada con rendimientos más altos de lo que esperarían los otros inversores en la estructura de capital.
Sin embargo, a diferencia de otras posiciones en la estructura de capital. los rendimientos del patrimonio común no están vinculados a una tasa de interés preestablecida o a un rendimiento preferencial sobre el capital. En cambio, se proyectan mediante supuestos de análisis financiero que intentan predecir cuánto flujo de efectivo quedará para los inversores del patrimonio común.
Con frecuencia, los mismos grupos de inversores que participan en deuda mezzanine o capital preferente también invierten en patrimonio común. Esto incluye a inversores de capital privado en bienes raíces, fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITs), fondos de pensiones, fondos soberanos de riqueza y personas individuales.
Aplicando la Estructura de Capital en Bienes Raíces
Las estructuras de capital en bienes raíces pueden variar ampliamente de una transacción a otra. Dicho esto, casi todas las inversiones tendrán patrimonio común, ya que esto refleja el capital de los «propietarios» en la transacción.
En ocasiones, las transacciones se financiarán utilizando únicamente capital. Sin embargo, la mayoría de las transacciones utilizarán una combinación de patrimonio común y deuda senior. Esta es la composición de la estructura de capital más común en la industria de bienes raíces comerciales.
La proporción de patrimonio común a deuda senior dependerá de la naturaleza de la transacción. Esto incluye el enfoque del patrocinador hacia el apalancamiento y la tolerancia al riesgo (el uso de un mayor apalancamiento generalmente se considera más riesgoso que el uso de un menor apalancamiento).
Un porcentaje más pequeño de las transacciones utilizará deuda mezzanine o patrimonio preferente también. Las transacciones no utilizarán solo deuda mezzanine o patrimonio preferente en ausencia de deuda senior. Esto se debe a que la deuda senior es el tipo de apalancamiento más asequible. La deuda mezzanine o el patrimonio preferente solo se utilizan cuando un patrocinador ha alcanzado el límite de su capacidad para obtener deuda senior.
Una estructura de capital común contiene una cantidad modesta de deuda senior, que varía del 50% al 75% del valor del préstamo. La porción restante de la estructura de capital generalmente consistirá en patrimonio común. En situaciones donde se está utilizando deuda mezzanine o patrimonio preferente. Por lo general, ocupará aproximadamente el 10% al 20% del total de la estructura de capital.
En qué medida la deuda mezzanine o el patrimonio preferente reemplazan a la deuda senior o al patrimonio común dependerá de los apetitos de riesgo de los otros socios de capital involucrados en la transacción.
¿Por qué es importante la pila de capital?
Cómo se estructura la pila de capital es de vital importancia para el éxito de una transacción inmobiliaria. La estructura de capital debe adaptarse adecuadamente a cada transacción, algo que el patrocinador inmobiliario debe gestionar y construir cuidadosamente. Una transacción prometedora puede fracasar si se utiliza una estructura de capital equivocada.
Por ejemplo, si el patrocinador utiliza demasiada deuda mezzanine de alto costo y se produce una interrupción importante en el flujo de efectivo. El patrocinador podría tener problemas para realizar los pagos de intereses y encontrarse en incumplimiento. Una transacción estructurada con más capital propio que deuda dará al patrocinador más tiempo para ajustarse y estabilizar la propiedad sin el riesgo de perder la propiedad ante los prestamistas.
La estructura de capital también es importante para los inversores que consideran la riesgosidad de su inversión. El lugar que ocupan dentro de la estructura de capital determina el perfil de riesgo de la inversión. Aquellos que invierten en deuda senior o mezzanine asumen menos riesgo que aquellos que invierten en acciones preferentes o acciones comunes.
Conclusión
Cualquier persona que esté considerando una inversión en bienes raíces comerciales primero deberá entender cómo el patrocinador tiene la intención de estructurar la pila de capital. Las transacciones con un apalancamiento significativo (por ejemplo, apalancamiento del 65-75%) son inherentemente más riesgosas que las transacciones con menos apalancamiento. En caso de una recesión del mercado, las propiedades con menos apalancamiento tienden a resistir mejor la recesión que aquellas con un alto nivel de apalancamiento.
Investors will want to consider their
own risk tolerance and return expectations
when considering where in the capital stack to invest.
Los inversionistas deberán considerar su tolerancia al riesgo y expectativas de retorno al decidir en qué parte de la estructura de capital desean invertir. Aquellos con una tolerancia al riesgo más baja pueden considerar invertir en deuda, mientras que aquellos que buscan retornos más significativos pueden considerar invertir en acciones preferentes o capital común, a pesar del mayor riesgo que a menudo conlleva.
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