Cómo calcular el multiplicador de renta bruta (evaluación GRM)

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La mayoría de las personas examinarán varios acuerdos de bienes raíces antes de optar por invertir en alguno. Este análisis proporciona al inversor antecedentes sobre lo que es un acuerdo «bueno» frente a un acuerdo «malo». Al menos en términos de rentabilidad potencial.

Los inversores que están comenzando pueden encontrar difícil determinar cuál oportunidad tiene un mayor potencial de rentabilidad. Hay algunas herramientas básicas que un inversor puede usar. Por ejemplo, las tasas de capitalización (cap rates) pueden ser utilizadas para realizar una rápida comparación entre oportunidades de inversión que sean similares.

Una de esas herramientas comúnmente utilizadas es el multiplicador bruto de renta (gross rent multiplier). En el artículo de hoy, veremos cómo calcular el GRM (multiplicador bruto de renta). También discutiremos por qué esta es una métrica valiosa que los inversores deben considerar al evaluar todas las oportunidades de inversión.

¿Qué es el multiplicador de renta bruta?

Los inversores utilizan el multiplicador bruto de renta, o «GRM», como una herramienta para estimar el potencial retorno que podrían obtener en una propiedad de inversión particular. El GRM es la relación entre la renta anual y el valor del activo antes de contabilizar los gastos como el seguro, los servicios públicos y los impuestos de propiedad.

El «Enfoque de Ingresos»

El GRM se considera una forma del «enfoque de ingresos» (income approach) para la tasación de propiedades. El enfoque de ingresos para la tasación de propiedades se utiliza para determinar el valor de propiedades que generan ingresos (en contraposición a tratar de determinar el valor de una propiedad residencial ocupada por el propietario, lo cual requiere enfoques de tasación diferentes).

Los tasadores también pueden utilizar el GRM, especialmente cuando se determina el valor de pequeñas propiedades que generan ingresos, como edificios de apartamentos de 2 a 50 unidades.

El GRM ayuda a proporcionar un factor único de comparación basado en el precio de venta y la renta generada, lo cual es información más valiosa para los inversores en comparación con simplemente mirar las ventas comparables (lo cual podría ser más útil al buscar propiedades residenciales tradicionales). Después de todo, a la mayoría de los inversores les importa más cuánta renta pueden generar que el precio de venta (o el precio por metro cuadrado) solo; una propiedad con un valor menor pero con ingresos mínimos no es tan valiosa como una propiedad que vale un poco más y tiene un historial de altas cobranzas de renta.

En otras palabras, si un inversor está buscando en un mercado y hay varias propiedades de alquiler diferentes que se vendieron por diferentes precios y cada una genera una renta diferente, lo que el GRM permite hacer es comparar muchas propiedades de alquiler entre sí utilizando una sola métrica simple: el GRM.

¿Cuál es la fórmula del multiplicador de renta bruta?

El cálculo del GRM es bastante sencillo. Un inversor solo necesita dos entradas: el valor de la propiedad y la renta bruta anual.

Para estar seguros, el valor de la propiedad no es lo mismo que el precio de venta. En cambio, es el valor tasado o el precio de venta real de la propiedad.

Los inversionistas deben utilizar la renta anual bruta, que representa la cantidad total de renta recaudada durante un año, para garantizar cálculos precisos, en lugar de la renta mensual bruta. La renta bruta no incluye gastos, ni tiene en cuenta las pérdidas por desocupación o cobranza.

Aquí hay un ejemplo:

Digamos que una propiedad se vende por $1.2 millones. El alquiler anual bruto es de $120,000. El multiplicador bruto de renta en este caso es de 10 ($1,200,000 / $120,000 = 10).

Ahora comparemos esa propiedad con otras dos. La propiedad No. 2 se vende por $1.5 millones y tiene una renta anual bruta de $170,000. El GRM de la Propiedad No. 2 es 8.8. La propiedad número 3 se vende por $2.1 millones y tiene una renta anual bruta de $310,000. En este caso, el multiplicador bruto de renta para la Propiedad No. 3 es aproximadamente 6.8.

Entonces, aunque a primera vista puede parecer que la Propiedad N. ° 1 es la mejor «oferta» ya que solo cuesta $1.2 millones, los inversores que están preocupados por el flujo de efectivo pueden estar más interesados en las otras propiedades, especialmente la Propiedad N. ° 3, ya que tiene un GRM más bajo. La Propiedad No. 3, por ejemplo, cuesta casi el doble, pero genera más del doble de rentas cada año, lo que la convierte en la más lucrativa de las tres propiedades comparadas solo en base al multiplicador bruto de renta.

¿Qué es un GRM “bueno”?

Determinar lo que es un multiplicador bruto de renta «bueno» depende en gran medida de las propiedades que se están comparando. Por ejemplo, en el análisis anterior, se podría decir que la propiedad con el multiplicador bruto de renta de 6.8 tiene un «buen» multiplicador bruto de renta en comparación con las otras dos propiedades. Si esta misma propiedad se comparara con otras diez propiedades, sin embargo, el inversionista podría encontrar que un GRM de 6.8 está realmente en el promedio y que hay otras ofertas en el mercado que son potencialmente más rentables.

En pocas palabras, la mayoría de los inversores estarán de acuerdo en que un GRM en los dígitos medios es excelente. Un multiplicador bruto de renta en los medios de los dígitos es excelente. Un multiplicador bruto de renta en los altos dígitos todavía es sólido, pero cualquier valor en los dos dígitos comienza a ser más preocupante (o al menos, merece un análisis más profundo).

Esto también significa que el GRM tiende a tener una relación inversa con las clases de propiedades. Las propiedades de Clase A, que tienden a ser propiedades más costosas y altamente buscadas (es decir, «activos de trofeo» o «activos institucionales»), generalmente tendrán un GRM más alto que las de Clase B o Propiedades clase C,Las cuales tienden a tener un valor más bajo – uno de los factores clave en el cálculo del Método de Rentabilidad Bruta

Por qué los inversores deberían utilizar el multiplicador bruto de rentas.

Los inversores a menudo utilizan el multiplicador bruto de rentas como una forma de filtrar y realizar un análisis inicial de las propiedades. Es una forma de realizar una comparación directa de propiedades entre diferentes clases de activos y geografías. Por ejemplo, un inversor que, por lo demás, es neutral en cuanto al tipo de propiedad, puede examinar el multiplicador bruto de rentas asociado con una propiedad multifamiliar, un edificio de oficinas y un centro comercial, y decidir en cuál invertir en función de cuál propiedad genere el mejor multiplicador bruto de rentas. Suponiendo que un multiplicador bruto de rentas más bajo es una mejor oportunidad de inversión.

Algunos inversores utilizan el multiplicador bruto de rentas como una forma de estimar cuántos años tardaría la inversión en pagarse a sí misma.

Por ejemplo, una propiedad de $1.2 millones que genere $120,000 en renta mensual aproximadamente tardaría 10 años en pagarse por completo. Esto también es una simplificación, dado que necesitamos tener en cuenta otros gastos también. Como la amortización de la deuda, lo cual agregaría a ese horizonte temporal.

Los inversionistas que quieren comparar y elegir propiedades de inversión en las cuales los costos, ya sea en términos absolutos o como un porcentaje del ingreso bruto de alquiler, sean similares entre las propiedades, encuentran que el GRM es muy útil. Cuando se espera que el ingreso bruto de alquiler sea mucho mayor que los costos, los inversores también pueden utilizar el GRM.

Dado que generalmente es más fácil predecir los rendimientos del alquiler del mercado que los costos. Los inversores a veces utilizan el GRM cuando la información sobre los gastos es escasa. En situaciones como estas, también puede faltar la información real sobre los ingresos brutos de alquiler (por ejemplo, un vendedor puede no proporcionar un registro de alquiler actualizado y/o preciso), pero algunas investigaciones de mercado simples a menudo pueden proporcionar suficiente detalle sobre cuáles deberían ser los ingresos brutos de alquiler en función de las comparaciones locales.

Al igual que con cualquier análisis de propiedades comparables, cuanto más propiedades se comparen utilizando el GRM, mejores serán los resultados.

Utilizando el GRM para estimar el valor de la propiedad

Los inversionistas que desean estimar el valor de una propiedad también pueden utilizar el GRM. Los inversores a menudo necesitan hacerlo cuando están analizando ofertas fuera del mercado. O cuando hacen una oferta por una propiedad en venta listada por un corredor sin un precio de venta establecido. En estas situaciones, el vendedor puede pedir a los compradores que presenten su «mejor» oferta sin tener una base para lo que el vendedor espera recibir.

En estos casos, el GRM puede ser útil.

Un inversor que busca estimar el valor de una propiedad puede utilizar el GRM para realizar este cálculo:

Renta anual bruta x GRM = Valor estimado de la propiedad

Por supuesto, sin conocer el precio de venta, es difícil calcular el GRM. En su lugar, un inversor puede utilizar el GRM de ventas comparables en la zona como referencia. El inversor querrá evaluar los GRM en función de qué propiedad es más similar a la que está buscando comprar. Luego, utilizando ese GRM estimado, el comprador puede calcular el valor estimado de la propiedad.

Por ejemplo, si una propiedad genera $225,000 en ingresos anuales brutos. Mientras que las ventas comparables de propiedades similares tienen un GRM promedio de 7.5. Entonces, un inversor podría determinar que el valor aproximado de la propiedad en cuestión es de $1,687,500 (o $225,000 x 7.5).

Las Desventajas de Usar el Multiplicador de Renta Bruta (GRM)

Si bien el GRM es una herramienta útil para aquellos que buscan hacer un análisis rápido de propiedades. Debe ser utilizado solo como una herramienta de cribado preliminar. En realidad, la rentabilidad de un activo dependerá en gran medida de más factores que solo el precio de compra y los ingresos brutos. Considere los gastos, que juegan un papel crucial en la determinación de la rentabilidad de una inversión.

Aquí hay una mirada más detallada a algunas de las limitaciones del GRM.

• El GRM no tiene en cuenta la apreciación o depreciación en el valor futuro. Supone que el precio de venta o el valor tasado se mantendrán constantes durante la vida útil del período de tenencia. Aunque los valores inmobiliarios no experimentan cambios dramáticos a corto plazo. Existen eventos inesperados (como la Gran Recesión o COVID-19) que pueden afectar repentinamente los valores. Además, un inversor con una estrategia de compra y mantenimiento a largo plazo casi seguramente experimentará un cambio en el valor durante el período de tenencia. La mayoría de las propiedades tienden a apreciarse con el tiempo.
• El GRM no mide el ingreso operativo total (es decir, el ingreso operativo neto). En cambio, el GRM solo se enfoca en los ingresos brutos anuales de alquiler. No es raro que las propiedades tengan múltiples fuentes de ingresos y el GRM pasa por alto el valor de esas fuentes de ingresos. Por ejemplo, dos propiedades que se venden por la misma cantidad con el mismo alquiler mensual pueden tener valores diferentes si una de esas propiedades recopila ingresos adicionales de lavandería, estacionamiento, tarifas de almacenamiento, tarifas de amenidades, reembolsos de servicios públicos, entre otros.
• El GRM no tiene en cuenta los gastos. Además de los gastos operativos mencionados anteriormente. Hay otros costos que un propietario tendrá que incurrir. Estos costos pueden incluir impuestos, seguros, vacantes y pérdidas de crédito, mejoras de capital y más. Por ejemplo, dos propiedades que son similares de otra manera pueden tener grados diferentes de rentabilidad. Si se compara una zona con altos impuestos a la propiedad con una que tenga impuestos bajos a la propiedad.
• GRM ignora el apalancamiento. Los inversores suelen comprar propiedades de inversión utilizando apalancamiento, como un préstamo bancario o una hipoteca. El costo y los términos de la deuda pueden variar ampliamente dependiendo de la naturaleza de la transacción. Por ejemplo, una propiedad completamente estabilizada ubicada en un mercado principal podría calificar para una tasa más baja que una propiedad con valor agregado ubicada en un mercado secundario o terciario. El costo de la deuda puede tener un impacto importante en la rentabilidad de una inversión.

Relación Precio/Renta Bruta vs. Relación Precio/Ingresos Brutos

Las personas a menudo confunden GRM con el multiplicador de ingresos brutos, también conocido como GIM. La diferencia clave entre los dos es que el GRM solo considera el valor de las rentas anuales recolectadas. Mientras que el GIM tiene en cuenta otras fuentes de ingresos anuales (por encima y más allá del alquiler solamente). El GIM puede incluir ingresos adicionales provenientes de cosas como tarifas de estacionamiento, lavandería o almacenamiento.

Multiplicador de alquiler bruto frente a tasas de capitalización

GRM y tasas de capitalización se utilizan ambos para medir el valor de una propiedad de ingresos. La diferencia principal es que las tasas de capitalización se calculan dividiendo el ingreso operativo neto por el valor de mercado. Como el GRM, las tasas de capitalización tienden a tener una relación inversa con el valor de la propiedad también. Cuanto más valiosa es la propiedad, menor es la tasa de capitalización y viceversa.

Beneficios de las tasas de capitalización

El beneficio de usar cap rates en lugar de GRM es que el cap rate utiliza el ingreso generado después de tener en cuenta los gastos (el NOI). Esto a menudo se considera una medida más precisa del flujo de efectivo mensual o anual que generará una propiedad. Sin embargo, puede ser difícil calcular la tasa de capitalización en ausencia de información confiable sobre los gastos operativos de una propiedad, en cuyo caso el GRM puede ser un sustituto útil al comparar propiedades.

Conclusión

El multiplicador de renta bruta, aunque no es una métrica perfecta. Es una herramienta especialmente útil para los inversores que están considerando decenas, incluso cientos de ofertas a la vez.

Es una de esas herramientas que se pueden utilizar con fines de selección inicial. Then if a deal meets an investor’s GRM threshold. Un inversor puede profundizar para determinar si vale la pena realizar una evaluación más detallada.

En última instancia, el GRM es solo una de varias herramientas disponibles para los inversores al evaluar oportunidades de inversión. Hay muchas formas de analizar un trato. Cuanta más información tenga un inversor prospectivo. Más informada será la decisión que podrá tomar acerca de si proceder o no.

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